STF volta a discutir IPTU por área: levantamento do g1 mostra como capitais usam a metragem

O Supremo Tribunal Federal (STF) retomou nesta semana a discussão sobre os limites douso da área dos imóveis na cobrança do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbano (IPTU), em julgamento previsto para seguir até esta sexta-feira (9).

A Corte analisa embargos de declaração apresentados porChapecó(SC) contra uma decisão tomada em agosto(entenda abaixo), que considerou inconstitucional a aplicação de alíquota de IPTU definida com base na área do imóvel. O julgamento pode manter, modificar ou limitar os efeitos daquela decisão.

Acontece que a discussão envolve uma das principais fontes de receita arrecadadas diretamente pelas prefeituras.

Somente no ano passado,5.393 municípioscom dados disponíveis no Sistema de Informações Contábeis e Fiscais do Setor Público Brasileiro (Siconfi) declararam ter arrecadado, juntos, deR$ 81,8 bilhõescom IPTU. Só as capitais responderam porR$ 38,5 bilhõesdesse valor.

Como o entendimento da Corte pode ter impacto sobre outras formas de cobrança que também levam em conta a metragem dos imóveis, og1analisou as regras das 26 capitais e do Distrito Federal.VEJA AQUI.

O objetivo foi verificar como outras cidades usam a área dos imóveis na cobrança do imposto e em que medida a decisão do STF pode afetar essas regras.

A análise encontrou desde situações em que a área define diretamente a alíquota até casos em que a proporção entre o terreno e a construção pode mudar a classificação do imóvel ou separar uma parcela do lote para uma cobrança diferente.

Chapecó tenta reverter decisão

Em agosto, o STF declarou inconstitucionala definição, por uma lei municipal posterior à Emenda Constitucional (EC) nº 29, de 2000, de uma alíquota de IPTU com base na área do imóvel.

A Constituição permite que o imposto seja progressivo conforme ovalor venal do imóvel— uma estimativa de seu valor para fins tributários. Para calcular esse valor, o município pode considerar características como a área do terreno e da construção, a localização, o uso do imóvel e outros fatores previstos na legislação da cidade.

O texto constitucional também permite que o IPTU tenha alíquotas diferentes de acordo com a localização e o uso do imóvel.A área, porém, não aparece sozinha entre esses critérios.

A legislação municipal estabelecia alíquota de1%para imóveis residenciais com área construída igual ou superior a 400 metros quadrados. Para as demais edificações, o percentual era de0,5%.

Agora, Chapecó tenta reverter esse resultado por meio de embargos de declaração.

Nos embargos, o município afirma quea área não funciona como critério isolado. A prefeitura argumenta que, antes da metragem, a lei considera o uso residencial do imóvel.

Para João Henrique Gasparino, tributarista e diretor executivo da NimbusTax, porém, essa justificativa não aponta uma questão que tenha ficado sem resposta no julgamento, porque o STF já analisou a diferença entre área, uso e valor do imóvel.

Segundo ele, os imóveis continuam pertencendo ao mesmo grupo de uso — o residencial — e o que efetivamente separa uma alíquota da outra é a metragem.

“A ‘categoria’ é a faixa de área com outro nome”, afirma.

O especialista faz a mesma avaliação sobre a tentativa de tratar a área como um indicador indireto do valor do imóvel.O acórdão, afirma, já teria diferenciado o uso da metragem como elemento para calcular o valor venal do uso da própria área para definir a alíquota.

Como os embargos de declaração servem paracorrigir omissão, contradição, obscuridade ou erro material, e não simplesmente para rediscutir o conteúdo da decisão, Gasparino considera que há pouco fundamento para alegar que esse ponto não foi analisado.

Agora, se o STF não aceitar o argumento e mantiver a inconstitucionalidade, a prefeitura faz um pedido alternativo: que a decisão só passe a produzir efeitos quando o processo terminar definitivamente.

Chapecó estima em aproximadamenteR$ 14 milhõeso valor que teria de devolver aos contribuintes que pagaram o imposto pela alíquota de1%nos anos de vigência da lei questionada. A prefeitura não detalha, nos embargos, a quais anos essa estimativa corresponde.

A estimativa, porém, foi contestada por um contribuinte que passou a fazer parte do processo. Em memorial apresentado na sexta-feira (2), sua defesa afirma que o município não demonstrou como chegou a esse montante.

Segundo o documento apresentado pelo contribuinte,483 imóveisseriam atingidos pela decisão e cerca de 200 ações já propostas somariam aproximadamenteR$ 1,5 milhãoem devoluções de valores que ainda podem ser cobrados judicialmente.

A defesa sustenta ainda que, mesmo se todos os contribuintes afetados pedissem ressarcimento, o total não passaria deR$ 2,5 milhõese que não foi demonstrado risco excepcional às contas públicas que justificasse a medida.

Municípios tentam limitar os efeitos da decisão

Mas a discussão não ficou restrita a Chapecó: as possíveis consequências da tese também levaram outras cidades e entidades a se posicionarem em defesa de umamodulação dos efeitos— ou seja, deuma definição sobre quando a nova interpretação passa a valer.

O receio é que a decisão tenha efeitos sobre municípios que adotam regras semelhantes, que poderiam enfrentar questionamentos de contribuintes e pedidos de restituição de valores pagos anteriormente.

Um exemplo éFlorianópolis, que apresentou uma manifestação em 25 de agosto, e pediu que eventual modulação preservasse cobranças e pagamentos feitos antes da data de corte, além de dar prazo para as cidades adaptarem suas legislações

Em nota técnica apresentada ao Supremo, a prefeitura estimou emR$ 84,7 milhõeso impacto sobre o IPTU predial de 2026 caso fosse aplicada a menor alíquota de cada categoria em substituição às faixas determinadas pela área.

Se a mesma lógica alcançasse também a cobrança territorial, a estimativa chegaria aR$ 220,9 milhões.

A prefeitura também destacou que sua regra havia sido considerada constitucional pelo Tribunal de Justiça de Santa Catarina (TJ-SC) em julgamento anterior. Para o município, esse histórico reforça a necessidade de preservar a segurança jurídica caso o STF estabeleça uma data para a produção dos efeitos da nova interpretação.

Já a Associação Brasileira das Secretarias de Finanças (ABRASF), que protocolou uma petição em 31 de agosto, defendeu, como pedido principal, que a nova interpretação passasse a valer a partir do exercício de 2027.

O ministroDias Toffoli, relator do caso, não admitiu Florianópolis nem a ABRASF como"amici curiae"— forma de participação de entidades ou instituições que apresentam argumentos em processos de interesse relevante.

Segundo o relator, os pedidos foram apresentados fora do prazo. “São eles, portanto, intempestivos”, escreveu Toffoli.

Apesar disso, o ministro aceitou os documentos como memoriais, textos em que as partes apresentam seus argumentos ao tribunal. Com isso, os argumentos apresentados por Florianópolis e pela ABRASF podem ser considerados na análise dos embargos.

Florianópolis é o caso mais próximo entre as capitais

Entre as capitais brasileiras, Florianópolis tem uma das regras que mais se aproximam da que está em discussão no caso de Chapecó. A legislação divide os imóveis por categorias de uso e, dentro de cada uma, aplica alíquotas crescentes conforme quatro faixas de área construída.

A diferença em relação a Chapecó está principalmente na quantidade de faixas: enquanto o município catarinense estabeleceu um corte a partir de400 metros quadradospara os imóveis residenciais, Florianópolis utiliza quatro faixas de área dentro de cada grupo de uso.

Para Gasparino, essa estrutura reforça o argumento apresentado por Chapecó nos embargos: o uso define o grupo de imóveis, mas é a área que determina qual alíquota será aplicada dentro dele. “É o argumento de Chapecó levado a uma tabela maior.”

Lara Hoeltz Sperb, sócia do Andrade Maia Advogados, entende que,diante da tese fixada pelo STF, a regra da capital catarinense precisa ser alterada.Ela ressalva, porém, que a decisão do Supremo não elimina automaticamente a lei municipal.

“A lei continua formalmente vigente até ser revogada pela Câmara ou afastada em controle concentrado”, afirma.

Na prática, segundo Sperb, a parte da regra que faz a alíquota variar apenas em razão da área construída não deve ser aplicada em desacordo com o entendimento do STF.

Gasparino faz uma ressalva: como a alíquota do IPTU precisa estar prevista em lei, a prefeitura não poderia simplesmente escolher outro percentual e ignorar a tabela em vigor. A saída regular, segundo ele, seria a Câmara aprovar uma mudança para retirar a área construída como critério de definição da alíquota.

Quando a metragem muda a classificação do imóvel

No caso de Florianópolis, a metragem define diretamente a alíquota. Mas o levantamento dog1encontrou situações mais complexas, em que a área não determina o percentual do imposto, porém ajuda a definir como o imóvel será enquadrado para fins tributários.

EmBoa Vista,Fortaleza,Campo GrandeeBelo Horizonte, a proporção entre a construção e o terreno pode fazer com que o imóvel inteiro seja tratado como não edificado. As regras também consideram, conforme a cidade, fatores como uso, habitabilidade, cadastro e infraestrutura.

A distinção entre imóveis edificados e não edificados é aceita pelo STF.Por isso, a questão não é simplesmente saber se a lei utiliza alguma medida de área, maso que essa medida está identificando.

Para Sperb, a pergunta central é se o coeficiente mede a existência de uma edificação relevante ou o tamanho do imóvel. “O Tema 1.455 veda a área como critério de alíquota. O STF, porém, sempre admitiu a distinção entre imóveis edificados e não edificados”, afirma.

Gasparino segue uma linha semelhante. Ele observa que imóveis de tamanhos muito diferentes podem receber o mesmo tratamento quando apresentam a mesma proporção entre terreno e construção.

Esses mecanismos, portanto, são diferentes da regra julgada no caso de Chapecó. Isso não significa, porém, que estejam automaticamente livres de questionamentos judiciais.

Quando parte do terreno é tributada à parte

Outro grupo observado no levantamento reúne cidades que mantêm o imóvel como edificado, mas separam uma parte do terreno quando ela ultrapassa determinado múltiplo da área construída.

Há mecanismos desse tipo emRio Branco,Natal,Recife,Aracaju,Salvador,Vitória,Rio de Janeiro,São PauloePorto Alegre.

O fato de a cobrança atingir apenas parte do terreno, porém, não resolve sozinho a questão.O ponto decisivo é identificar por que aquela parcela recebe tratamento diferente.

Em alguns municípios, a sobra recebe a mesma alíquota aplicada aos terrenos não edificados. Nesse caso, a justificativa é que a parcela não incorporada à construção funciona, para fins tributários, como terreno não edificado.

A situação muda quando a metragem não serve apenas para identificar a parcela do terreno que será tributada separadamente, maspassa a interferir também no percentual ou na cobrança aplicada sobre ela.

Segundo os especialistas, esse desenho pode aproximar determinadas regras da discussão enfrentada pelo STF, embora os modelos sejam diferentes entre si e não tenham sido analisados no caso de Chapecó.

Aog1, a prefeitura afirmou que o modelo é diferente do analisado pelo STF em Chapecó porque a metragem não aumenta a alíquota sobre o imóvel inteiro.

“No caso da área excedente, trata-se de uma parcela específica do terreno que ultrapassa a proporção definida pela legislação, e não de uma alteração da alíquota incidente sobre a totalidade do imóvel em razão de sua metragem”, disse em nota.

Segundo o município, essa parcela recebe tratamento tributário próprio. A administração informou ainda que acompanha os desdobramentos do Tema 1.455 e está levantando quantos imóveis são atingidos pela regra e os valores lançados e efetivamente arrecadados em 2025.

Gasparino, porém, identifica dois pontos que aproximam a regra da discussão:o limite mínimo de 300 metros quadrados para a incidência e a existência de uma alíquota exclusiva para a parcela excedente.“Nesses casos, a área passa a definir a alíquota, e não só a parcela do terreno sujeita à alíquota de terreno.”

Para Sperb, isso enfraquece a justificativa de que a cobrança seria apenas uma tributação de terreno não edificado e aproxima o mecanismo do que o Tema 1.455 proibiu. “Há um adicional sobreposto à tributação predial.”

Og1procurou a prefeitura para comentar, mas não obteve resposta até a última atualização desta reportagem.

A legislação prevê situações em que essa sobra continua integrada ao prédio, incluindo determinadas áreas residenciais ocupadas por jardins, piscinas, áreas arborizadas e construções ornamentais, além de áreas necessárias e permanentemente utilizadas por estabelecimentos comerciais, industriais ou de serviços.Quando a parcela é individualizada, recebe uma inscrição imobiliária própria.

A prefeitura argumenta que, por isso, o mecanismo difere daquele analisado pelo STF.

“Em Porto Alegre, os critérios de área são empregados para identificar a existência de uma parcela territorial autônoma passível de cadastramento individualizado”, afirmou em nota.

Depois de constituída essa unidade, segundo o município, a tributação segue as alíquotas territoriais previstas na legislação local, “estruturadas segundo valor venal e localização, e não uma alíquota definida em razão de sua metragem”.

Essa característica converge com um ponto destacado pelos especialistas ouvidos pelog1.

Para Gasparino, quanto mais a parcela excedente funciona como uma unidade própria, com inscrição separada e possibilidade de receber uma construção independente, mais a cobrança se aproxima da tributação de um terreno distinto.

Sperb segue a mesma linha. “Em Porto Alegre, o gatilho da lei é a autonomia do terreno, não a proporção”, afirma.

Aog1, a prefeitura informou que havia44 inscriçõesclassificadas como “sobra de área” em 2025. Juntas, elas renderamR$ 954.935,59naquele ano em IPTU e Taxa de Coleta de Lixo (TCL).

Por que o ano 2000 importa?

A data em que cada regra foi criada acrescenta uma camada à análise. Isso porque a própria tese fixada pelo STF faz umrecorte temporal: ela considera inconstitucional a definição da alíquota pela área quando prevista por lei municipal posterior à Emenda Constitucional nº 29, de 2000.

Mas encontrar uma regra originalmente criada antes desse marco não encerra a discussão. É preciso verificar se o mecanismo foi mantido intacto ou se voltou a ser alterado depois.

O próprio caso de Chapecó mostra por quê: uma lei de 1995 já previa a diferenciação pela metragem, mas ela foi revogada por outra, de 2018, que manteve a sistemática. O STF analisou a norma de 2018 como uma lei posterior à mudança constitucional.

“Conta, portanto, a data da lei que dá a redação em vigor, e não a data em que o mecanismo surgiu”, Gasparino resume.

Para regras que tenham permanecido efetivamente anteriores a 2000, a análise muda, mas isso não significa que elas sejam automaticamente válidas.

Nesse caso, entra em cena a jurisprudência do STF aplicável àquele período, que rejeitava a progressividade do IPTU pela área, mas admitia a diferenciação entre imóveis edificados e não edificados e entre residenciais e não residenciais.

Por isso, segundo Sperb, nas regras antigas de“sobra de terreno”não basta olhar a data: é necessário saber se o mecanismo funciona como uma progressividade pela área ou como uma diferenciação entre a parcela edificada e a não edificada.

O que acontece com quem já pagou?

Nos casos em que o critério de área for considerado inconstitucional, isso não significa necessariamente cancelar todo o IPTU cobrado.

“O contribuinte discute só a diferença”, afirma Gasparino.

No próprio caso de Chapecó, a sentença mantida pelo STF determinou o recálculo pela alíquota de 0,5% e a devolução do que havia sido pago a mais.

Sperb segue a mesma linha. Segundo ela, deve ser preservada a cobrança calculada pelos critérios válidos, retirando-se apenas a parcela produzida pela regra considerada inconstitucional. A forma desse recálculo, porém, depende da legislação municipal e da estrutura do lançamento.

“Para quem já pagou, a restituição em regra observa o prazo de cinco anos contado de cada pagamento”, diz Sperb, ressalvando que esse alcance ainda pode ser afetado por uma eventual modulação do STF.

Para quem ainda não pagou, há possibilidade de contestar o lançamento administrativamente ou recorrer à Justiça. Sperb também ressalta que a via usada depende da situação concreta do contribuinte.

Og1procurou as prefeituras de Chapecó e Florianópolis para comentar o caso, mas não recebeu resposta até a última atualização desta reportagem. Os posicionamentos dos dois municípios citados no texto têm como base as manifestações apresentadas no processo.